Estudo comparativo: impactos tributários na locação empresarial de galpões no Espírito Santo

Análise dos efeitos da transição do sistema tributário atual para o modelo CBS/IBS

Esta semana preparamos o presente estudo para juntos examinarmos as transformações na carga tributária que afetarão as operações de locação empresarial de galpões no território capixaba, considerando a migração do atual cenário tributário para o novo modelo estabelecido pela Reforma Tributária. O foco da análise está tanto nos aspectos quantitativos quanto qualitativos dessas mudanças, e identificando subsídios para o planejamento tributário estratégico das empresas do setor.

Estrutura tributária vigente
O modelo fiscal atualmente em vigor no Espírito Santo para atividades de locação de espaços logísticos apresenta características específicas que diferem substancialmente do tratamento dispensado a outras modalidades de negócio.

Tributos estaduais e municipais
No âmbito estadual, o ICMS não incide sobre contratos de locação, já que tais operações não caracterizam circulação de mercadorias. O modelo fiscal atualmente em vigor no Espírito Santo para atividades de locação de espaços logísticos apresenta características específicas que diferem substancialmente do tratamento dispensado a outras modalidades de negócio.

Tributos federais
A tributação federal incide sobre o PIS e a COFINS, com alíquotas que variam de acordo com o regime de apuração adotado pela empresa:
• Lucro Presumido (Regime Cumulativo): alíquota total de 3,65% sobre o faturamento bruto.
• Lucro Real (Regime não Cumulativo): alíquota de 9,25%, com possibilidade de aproveitamento de créditos.

Novo paradigma tributário: CBS e IBS
A reestruturação do sistema fiscal brasileiro com a Reforma Tributária prevê a substituição dos atuais tributos sobre o consumo por dois novos tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Esta transformação fundamenta-se na busca por maior simplicidade e eficiência arrecadatória.

Alíquotas no novo modelo
A alíquota máxima combinada dos dois tributos será de até 26,5%, contudo, o setor imobiliário beneficia-se de tratamento diferenciado, com redução substancial para atividades de locação:
• CBS: 2,70%
• IBS: 5,25%
• Carga combinada: 7,95%

Análise comparativa dos cenários
A comparação entre os modelos atual e futuro evidencia impactos distintos, dependendo do regime tributário adotado:
Impacto para as empresas no Lucro Presumido:
A carga tributária nominal aumenta em 4,30 pontos percentuais, o que representa um acréscimo de aproximadamente 118%.
• Apesar do impacto percentual elevado, deve-se considerar o potencial de créditos no novo sistema.

Empresas no Lucro Real
• Redução de 1,30 ponto percentual, equivalente a uma queda de cerca de 14% na carga tributária.
• Este resultado reflete a convergência das alíquotas em um patamar intermediário.

Fatores mitigadores e oportunidades
Sistema de créditos
A maior inovação da reforma está na não cumulatividade plena. As empresas poderão aproveitar créditos sobre diversos insumos, como energia elétrica, serviços de manutenção, segurança e demais custos operacionais, o que poderá reduzir a carga efetiva em relação à nominal.

Simplificação administrativa
A unificação de múltiplos tributos em apenas dois reduzirá significativamente a complexidade das obrigações acessórias, gerando economia de custos administrativos e redução de riscos de contingências fiscais.

Cronograma de implementação
A transição será escalonada ao longo de cinco anos (2029 a 2033):
• 2029: 10% da nova tributação
• 2030: 20%
• 2031: 30%
• 2032: 40%
• 2033: vigência integral do novo sistema

Simulação Prática
Para exemplificar os impactos, considere uma locação mensal de R$ 100.000,00:
• Cenário atual:
 Lucro Presumido: R$ 3.650
 Lucro Real: R$ 9.250
• Cenário futuro (alíquota nominal):
 Todos os regimes: R$ 7.950
• Cenário futuro (com créditos estimados em 30%):
 Carga efetiva: R$ 5.565

Diretrizes estratégicas e planejamento tributário
Diante desse novo cenário, as empresas devem:

1. Reavaliar o regime tributário
   Considerar não apenas as alíquotas nominais, mas também o potencial de aproveitamento de créditos e o perfil de custos operacionais.
2. Implementar gestão de créditos
   Estabelecer controles rigorosos para identificar, documentar e utilizar todos os créditos possíveis será essencial para reduzir a carga efetiva.
3. Adequar os contratos
   Revisar cláusulas contratuais relacionadas à tributação, especialmente sobre o repasse de custos e responsabilidades fiscais.
4. Investir em capacitação
   Torna-se fundamental investir em consultorias tributárias e na qualificação das equipes responsáveis pela gestão tributária, preparando equipes para as complexidades do período transitório e as oportunidades do novo sistema.

Considerações finais
A Reforma Tributária representa uma transformação estrutural no ambiente de negócios brasileiro. Para o setor de locação de galpões no Espírito Santo, os efeitos serão heterogêneos, dependendo das características específicas de cada empresa. Embora o aumento nominal das alíquotas para empresas no Lucro Presumido seja uma preocupação legítima, a implementação da não cumulatividade plena oferece oportunidades de otimização fiscal que podem compensar ou até superar este incremento inicial.

O sucesso na adaptação ao novo cenário dependerá da capacidade das organizações em compreender e operacionalizar eficientemente os mecanismos de crédito, bem como em adequar seus processos internos às novas exigências regulamentares. As empresas que anteciparem este movimento, investindo em preparação via consultorias tributárias e societárias, e capacitação dos profissionais internos da área fiscal e contábil estarão melhor posicionadas para aproveitar as oportunidades e mitigar os riscos inerentes a esta transição histórica do novo sistema tributário que se aproxima.
Até a próxima semana com mais estratégias de redução da carga tributária.