Holding patrimonial

Por Rogerio Fernandes da Silva & Kalyne Calais

Na edição anterior, vimos como a atividade de locação de imóveis pode ser mais rentável quando realizada por meio de uma empresa holding, em vez de diretamente pelo proprietário pessoa física dos imóveis. Nesta edição, abordaremos os aspectos societários e tributários envolvidos nas operações de constituição da holding, nos aportes de capital com imóveis, seu modus operandi, custos de escrituras, fatos geradores de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), bem como as legislações aplicáveis.

Holding patrimonial e o ITBI
A constituição de uma holding envolve a criação de uma pessoa jurídica cujo objetivo é a gestão de bens próprios ou a administração de participações societárias. Para constituir uma holding patrimonial, o primeiro passo é elaborar um contrato social, que definirá as atividades da empresa e incluirá a integralização do capital social, muitas vezes feita com bens imóveis.

No caso da holding patrimonial, os imóveis são integralizados ao capital social da empresa, o que significa que eles deixam de pertencer à pessoa física e passam a compor o patrimônio da pessoa jurídica. Esse processo envolve a transferência dos imóveis, o que, por sua vez, gera implicações tributárias e burocráticas.

Como diz a metáfora popular “nem tudo são flores!”
Apesar da vantagem demonstrada na anterior matéria sobre a menor carga de imposto de renda quando as locações são realizadas por uma holding, existem aspectos a serem considerados na fase inicial de sua constituição poderão, ao menos nas primeiras receitas de locações, reduzir a rentabilidade inicial prevista, sendo uma delas, a incidência do ITBI.

Tributação sobre a Constituição da holding — implicações tributárias nos aportes de capital
Os imóveis transferidos para a holding estão sujeitos à tributação, principalmente no que diz respeito ao ITBI. A Constituição Federal de 1988 (CF/88), em seu artigo nº 156, inciso II, prevê que o ITBI é tributo de competência municipal cobrado diante da “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Adicionalmente o Art. 156 da CF/1988 que institui o ITBI dispõe:
“Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
(…)
§ 2º O imposto previsto no inciso II:
I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.

Assim sendo ao momento da Constituição da holding, com o objetivo de reduzir a carga tributária das receitas de locações auferidas por pessoas físicas, e uma vez que a mesma possuirá como atividade preponderante (CNAE) 6822-6/00, locação de bens próprios, e haverá fato gerador, que por consequência oportuniza base legal para a incidência e cobrança pelo município do ITBI.

Alíquotas do ITBI
As alíquotas do ITBI podem variar entre cidades do mesmo estado, já que cada município tem autonomia para definir suas próprias regras de cobrança desse imposto, sendo em média no Espírito Santo atualmente cobrado ao percentual de 2%. Vejamos as alíquotas de algumas cidades do Estado do Espírito Santo:
• Vitória: 2% sobre o valor do imóvel; 1% na transmissão de imóvel adquirido por meio de cooperativa habitacional.
• Vila Velha: 2% sobre o valor do imóvel.
• Serra: 2% sobre o valor do imóvel.
• Cariacica: 2% sobre o valor do imóvel.
• Linhares: 2% sobre o valor do imóvel.

Portanto, ao calcular a rentabilidade inicial das locações realizadas pela holding, deve-se incluir o custo do ITBI, mesmo que seja pago apenas uma vez no momento da integralização dos imóveis ao capital social.

Escritura do imóvel X ato de constituição da holding — vantagens
A transferência de imóveis por alienação geralmente envolve três passos formais:
1. Promessa de compra e venda: documento registrado em cartório de títulos e documentos, que formaliza a intenção de venda.

2. Escritura Pública: a escritura pública de compra e venda, doação, ou permuta é obrigatória para a transferência de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos. Ela deve ser lavrada em um Tabelionato de Notas, e é o documento que formaliza o acordo de alienação.
3. Transferência definitiva da propriedade: realizada com o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).

No entanto, no caso da constituição de uma holding patrimonial, a integralização dos imóveis ao capital social substitui o primeiro e o segundo passo. Basta levar o ato de constituição da holding diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) para efetivar a transferência de propriedade, economizando com escrituras e etapas burocráticas. Essa simplificação processual pode resultar em uma economia significativa, considerando que os custos de escritura são elevados.

Além disso, esse processo de formalização da holding permite que os bens imobiliários sejam transferidos para o patrimônio da pessoa jurídica sem a necessidade de um processo formal de compra e venda, reduzindo ainda mais os custos de transação.

Concluindo
Na próxima edição, falaremos sobre a Holding Patrimonial Familiar, abordaremos os aspectos relacionados à sucessão entre herdeiros, doações e os tributos envolvidos nesses processos.

Rogerio Fernandes da Silva
Mestrado Profissional em Ciências Contábeis e Adm. — Fucape, Vitória, ES
Especialização em MBA Tributação Empresarial — Fucape, Vitória, ES
Especialização em Pós-Graduação em Negócios Digitais Interativos para a Nova Economia — COOP/UFRJ/IPINET/COOP — Brasil
Graduação em Ciências Econômicas — Universidade Estácio de Sá (Unesa), Rio de Janeiro, Brasil